Покупка квартиры под коммерческую недвижимость.

Квартиры на первых этажах часто предлагают, как потенциальную возможность перевести ее в нежилой фонд и использовать под офис или магазин. Как подойти к этому вопросу с точки зрения маркетингового планирования.

Любая ли квартира на первом этаже пригодна для использования под коммерческую недвижимость? Рассмотрим этот вопрос на примере недвижимости Харькова.

Для коммерческого назначения чаще используются 2-х, 3-х комн. квартиры, площадью от 50 м2. В таких помещениях могут располагаться офисы (как предназначенные для большого количества посетителей, так и «тихие»), магазины, предприятия сферы услуг (парикмахерские, химчистки и пр).

Для измерения соответствия объекта недвижимости коммерческому назначению измеряют пассажиропоток (количество людей, проходящих мимо объекта недвижимости в день), уровень близости к основным транспортным узлам. Также выделяют уровень деловой активности района (наличия административных, офисных зданий, др. объектов коммерческой недвижимости).

Оценивают также уровень городской миграции (миграция низкая, когда это спальный район, и мимо объекта недвижимости проходят каждый день жители одного района, высокая – в центре, когда мимо объекта недвижимости могут проходить люди со всех районов города, приезжие).

Для офисной недвижимости

Для клиентских офисов самым главным фактором является близость к центру (где максимальный уровень деловой активности). Для «тихих» офисов, которые не предполагают большого количества посетителей в день, главным фактором является транспортная доступность. Однако район должен иметь высокий уровень деловой активности. Также если деятельность предприятия связана с производством или посреднической деятельностью, офис может располагаться в промышленной зоне города. Здесь главным фактором является близость производству или крупному складу, близость к метро является второстепенным фактором, но должен быть удобный автомобильный подъезд.

   
Для торговой недвижимости и объектов сферы услуг.

Магазины товаров высокой ценовой группы, магазины одежды, предметов роскоши, располагаются в центре, где проживает большое количество людей, имеющих высокий уровень дохода, а также за день проходит большое количество людей, и высокий уровень городской миграции.

Для магазинов непродовольственных товаров, магазинов одежды, парикмахерских, которые расположены не в центре, фактор близости к метро или к центральному торговому объекту имеет главное значение.

Магазин должен выходить на основную улицу, иметь отдельный вход, и большим преимуществом является уже наличие объекта коммерческого назначения в этом доме или рядом, причем, желательно, из той же сферы. Это создает так называемые «центры притяжения внимания». Также больше подходят угловые квартиры, так как они имеют более свободный подход. Магазины одежды районного масштаба могут располагаться только в местах максимального пассажиропотока.

Магазины товаров первой необходимости (продовольственные товары, аптеки) могут располагаться в глубине микрорайона, по пути движения людей к транспортной остановке.

Ирина Тригуб, Агентство недвижимости Аверс Харьков.